Wissenswertes
Der Verkauf einer Immobilie erfordert sorgfältige Planung und Vorbereitung, um den bestmöglichen Preis zu erzielen. Hier sind einige Tipps und Tricks, die dir helfen können, den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten:
1. Marktwert ermitteln
Professionelle Bewertung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Makler bewerten, um einen realistischen Preis zu ermitteln. Die gängigen Onlineschätzungen greifen zu kurz.
Vergleich mit ähnlichen Immobilien: Recherchieren Sie die Preise ähnlicher Immobilien in der Gegend, um ein Gefühl für den Markt zu bekommen.
2. Vorbereitung der Immobilie
Entrümpeln und Reinigen: Eine aufgeräumte und saubere Immobilie hinterlässt einen besseren Eindruck. Entfernen Sie persönliche Gegenstände, damit Interessenten sich die Immobilie besser vorstellen können.
Kleine Reparaturen: Beseitigen Sie offensichtliche Mängel wie tropfende Wasserhähne oder abgeblätterte Farbe. Solche Kleinigkeiten können potenzielle Käufer abschrecken.
Home Staging: In einigen Fällen lohnt es sich, die Immobilie durch professionelle Dekoration und Möbel in Szene zu setzen.
3. Aussagekräftiges Exposé erstellen
Hochwertige Fotos: Professionelle Fotos können einen grossen Unterschied machen. Achten Sie darauf, dass die Bilder gut ausgeleuchtet und ansprechend sind.
Beschreibung: Beschreiben Sie die Immobilie ausführlich. Erwähnen Sie besondere Merkmale wie Balkon, Garten, Einbauküche oder energieeffiziente Fenster.
Grundriss: Ein übersichtlicher Grundriss hilft Interessenten, die Raumaufteilung besser zu verstehen.
4. Marketing und Vertrieb
Online-Portale: Nutzen Sie viele Immobilienportale, um die Immobilie einer grossen Zielgruppe zu präsentieren.
Soziale Medien: Teilen Sie das Angebot auch in sozialen Netzwerken, um eine noch grössere Reichweite zu erzielen.
Schilder vor Ort: Ein „Zu Verkaufen“-Schild vor der Immobilie kann lokale Interessenten ansprechen.
5. Preisstrategie
Richtiger Angebotspreis: Setzen Sie einen realistischen Preis fest, der nicht zu hoch und nicht zu niedrig ist. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis Zweifel an der Qualität wecken kann.
Verhandlungsspielraum einplanen: Es ist sinnvoll, einen kleinen Verhandlungsspielraum einzuplanen, damit Sie auf Preisverhandlungen flexibel reagieren können.
6. Besichtigungen vorbereiten
Flexibilität zeigen: Seien Sie bereit, Besichtigungen zu unterschiedlichen Zeiten anzubieten, um möglichst vielen Interessenten entgegenzukommen.
Professionell auftreten: Während der Besichtigung sollten Sie freundlich und professionell auftreten. Beantworten Sie Fragen ehrlich und informativ.
7. Verkaufsverhandlungen
Geduldig bleiben: Lassen Sie sich nicht zu schnellen Entscheidungen drängen. Ein Immobilienverkauf kann Zeit brauchen.
Verhandlungstaktiken: Seien Sie offen für Verhandlungen, aber halten Sie an einem Mindestpreis fest. Es kann auch hilfreich sein, einen neutralen Dritten wie einen Makler in die Verhandlungen einzubeziehen.
8. Verwendung eines Maklers
Vorteile eines Maklers: Ein erfahrener Makler kann den Verkaufsprozess erleichtern, da er über Marktkenntnisse, Verhandlungsgeschick und eine neutralere Verhandlungsposition verfügt.
Ein Makler gibt Ihnen die Sicherheit auch alle rechtlichen Aspekte eines Verkaufs korrekt abzubilden. Fehler können teuer werden.
9. Finanzierung
Spätestens sobald Sie ihr Traumhaus gefunden haben, gilt es die Finanzierung zu klären. Bringen Sie Ihrer Bank sämtliche Unterlagen zum Objekt (Verkaufsdokumentation, Fotos, Grundbuchauszug, letzte amtliche Schätzung, Gebäudeversicherungspolice, Baupläne (bei STWEG: Begründungserklärung, STWEG Reglement, Protokolle …). Die Bank wird eine eigene Bewertung des Objektes vornehmen. Nicht immer stimmt der effektive Kaufpreis mit der Bewertung der Bank überein, da der Markt (Angebot und Nachfrage) den Kaufpreis bestimmt. Grundsätzlich finanzieren die Banken höchstens 80% des Objektwertes als Hypothek. Die restlichen 20% müssen Sie als Eigenmittel einbringen. Neben flüssigen Mitteln wie Sparguthaben können Sie unter bestimmten Voraussetzungen auch Guthaben aus Vorsorge- oder Pensionskassen für die Finanzierung Ihres Eigenheims einsetzen (Vorbezug oder Verpfändung).
Zusätzlich wird die Bank die Tragbarkeit der Ausgaben prüfen. Die Belastung aus Verzinsung, Amortisation und Unterhaltskosten sollte insgesamt nicht mehr als ungefähr 38% Ihres Nettoeinkommens betragen.
Die meisten Banken bieten einen kostenlosen online Hypothekarrechner auf Ihrer Webseite an. Damit können Sie die Höhe der monatlichen Belastung (Zins und Amortisation) sowie die benötigten Eigenmittel errechnen lassen. Am besten klären Sie Ihre Möglichkeiten damit ab, bevor Sie sich auf die Suche nach einem passenden Zuhause machen. Lassen Sie sich unverbindlich bei Ihrer Bank beraten um herauszufinden wieviel Ihr neues Eigenheim kosten darf.
Im Laufe des Lebens verändern sich die Bedürfnisse und Wünsche an Ihre Wohnsituation. Möchten Sie das aktuelle Zuhause verkaufen und ein neues kaufen oder mieten? Gerne unterstützen und begleiten wir Sie auf diesem Weg. Teilen Sie uns Ihre Gedanken mit. Wir setzen uns für Ihr Anliegen ein!
10. Grundstückgewinnsteuer
Bei einem Verkauf einer Liegenschaft muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Es gibt spezifische Regelungen bei besonders kurzer oder langer Besitzdauer. Die Grundstückgewinnsteuer wird aus der Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis einer Immobilie errechnet. Wenn die Immobilie mit der Zeit an Wert zugenommen hat, fällt die Grundstückgewinnsteuer entsprechend höher aus. Der Verkäufer kann aber gewisse Abzüge vornehmen wie zum Beispiel:
Nicht abzugsfähig sind zum Beispiel:
Wurde die verkaufte Liegenschaft dauernd selbstbewohnt, kann der Verkäufer unter bestimmten Bedingungen die Ersatzbeschaffung/Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer einfordern.
Die genaue Berechnung der Grundstückgewinnsteuer ist von Kanton zu Kanton verschieden und ist hier nicht abschliessend zusammengefasst. Die aktuell geltenden Regelungen können jeweils in der «Wegleitung zur Steuererklärung für Grundstückgewinne» der Steuerverwaltung nachgelesen werden. Ausserdem finden sie auf der Website der Steuerverwaltung des jeweiligen Kantons einen online Steuerrechner.
Gerne unterstützen wir sie bei der Deklaration der Grundstückgewinnsteuer.
Immobilienbewertung
Je nachdem wofür der Wert einer Liegenschaft ermittelt werden soll, bieten sich viele verschiedene Bewertungsmöglichkeiten an.
Im Internet finden Sie zahlreiche kostenlose Online-Bewertungen, welche eine Grobübersicht ermöglichen. Um Ihre Liegenschaft aber detailliert erfassen zu können braucht es mehr. Sowohl die Wohnflächenberechnung, Kubatur, und Grundstückfläche wie auch die Bauqualität, Mikro und Makrolage sollte man genauer analysieren.
Wir besichtigen Ihre Liegenschaft von innen nach aussen und von oben nach unten um jegliche Besonderheiten Ihrer Liegenschaft berücksichtigen zu können. Dann ermitteln wir mithilfe eines von den Banken anerkannten Tools (IAZI) den aktuellen Marktpreis mittels hedonischer Bewertungsmethode. Dies ist ein Vergleichswert-Verfahren, bei dem die Eigenschaften und Kaufpreise zahlreicher effektiv erfolgter Immobilien-Transaktionen mittels statistischer Verfahren miteinander verglichen werden.
Unsere Erfahrungen und Kenntnisse im Immobilienmarkt sind von grosser Bedeutung um Ihnen den sinnvollsten Verkaufspreis vorzuschlagen. Die Bank des Käufers wird für die Finanzierung eine eigene Einschätzung der Immobilie vornehmen und deshalb ist es sinnvoll eine realistische Bewertung vorzunehmen. Ansonsten erfolgt für Ihren Käufer unter Umständen keine Finanzierung durch die Bank.
Bei Renditeliegenschaften berechnen wir den Wert aufgrund des Ertragswertes. Dies ist ein einkommensbasiertes Verfahren mit der Idee, dass die zukünftig erzielbaren Erträge den heutigen Wert bestimmen.